La protecció del dret a l’habitatge i el Covid-19

La crisi generada pel Covid-19 ha donat lloc a la promulgació de dos decrets llei, Decret llei 8/2020 i Decret llei 11/2020, que adopten mesures en matèria de protecció del dret a l’habitatge. Totes dues normes tenen com a punt de partida l’experiència viscuda durant els anys de la crisi financera del 2008 i en aquesta direcció s’acorden mesures per a donar sortida -a través de causes jurídics- al previsible increment dels impagaments en les quotes hipotecàries i els lloguers per causa de l’actual crisi sanitària.

En el Decret llei 8/2020 es configura la moratòria en el pagament d’hipoteques per a l’adquisició d’habitatge habitual per a aquells col·lectius que es trobin en situació de vulnerabilitat, criteri que com s’analitzarà posteriorment no està exempt de límits. La moratòria estén la seva vigència des de l’entrada en vigor del Decret llei fins a passats dos mesos després de la finalització de l’estat d’alarma.

Per part seva, el Decret llei 11/2020 centrat en el lloguer actua sobre tres grans eixos: la suspensió temporal dels desnonaments, la pròrroga dels contractes de lloguer i l’obertura de vies de negociació per a la moratòria o condonació total o parcial del pagament del lloguer.

La primera mesura adoptada és la suspensió dels desnonaments i els terminis administratius associats a aquests procediments mentre duri la declaració de l’estat d’alarma. A més, s’estableix que una vegada s’aixequi l’estat d’alarma es podrà sol·licitar la suspensió d’actes de llançament, en procediments de desnonaments derivats de lloguers, fins al 2 d’octubre de 2020. La segona mesura és la pròrroga extraordinària dels contractes d’arrendament d’habitatge habitual per un termini de 6 mesos per als contractes que finalitzin entre l’entrada en vigor del Decret llei 11/2020, és a dir, el 2 d’abril, fins a dos mesos després de la finalització de l’estat d’alarma. La tercera mesura se centra en la condonació o moratòria de les rendes de lloguer. El Decret llei acull o reprodueix la política de protecció del dret a l’habitatge desenvolupat per diverses Comunitats autònomes en els últims anys (Catalunya), en la qual es diferencia entre mesures dirigides a grans forquilles d’habitatge i mesures dirigides a petits propietaris.

Per als contractes de lloguer amb grans propietaris (titulars de mes de 10 immobles) o empreses públiques, en cas de no arribar a un acord voluntari sobre l’emplaçament del pagament de la renda, l’arrendador haurà d’optar entre: 1) una reducció de 50% de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma i els següents 4 mesos si la situació de vulnerabilitat provocada a causa del COVID-19 continua o 2) una moratòria en el pagament de la renda arrendatícia que s’aplicarà de manera automàtica i que afectarà el període de temps que duri l’estat d’alarma i els següents 4 mesos si la situació de vulnerabilitat provocada a causa del COVID-19 continua.

Per als contractes de lloguer amb petits propietaris els acords sobre l’ajornament són voluntaris i, de no aconseguir-se aquest acord, l’arrendatari, sempre que es trobi en la situació de vulnerabilitat sobrevinguda, podrà tenir accés al programa d’ajudes transitòries de finançament a través la banca privada (amb garantia de l’ICO). En aquest últim cas, la naturalesa voluntària de l’acord deixa als arrendataris en una posició molt feble i la solució del crèdit (sense interessos) amb la banca privada els obligarà a elevar un nivell d’endeutament que per a molts casos no és una solució viable, algunes famílies podran fer front a través d’estalvis, però unes altres es veuran abocades a una situació d’impagament. Aquesta situació té particular importància quan s’observa, com s’afirma en la pròpia exposició de motius, que el 80% del mercat de lloguer està en mans de petits propietaris.

Les normes acudeixen al concepte de la vulnerabilitat per a determinar els col·lectius o persones que són objecte de protecció de les mesures exposades, sent aquesta definida sobre la base de dos criteris: el primer, la pèrdua dels ingressos provinents de l’activitat laboral com a resultat d’un acomiadament, un ERTE o la perduda substancial dels ingressos i, el segon, un sostre dels ingressos familiars mensuals que se situa en tres vegades el IPREM (1.600 euros aprox). A més, el Decret llei sobre els lloguers introdueix un criteri addicional basat en la proporció del cost de l’habitatge sobre el total dels ingressos. En aquest sentit, la renda arrendatícia, més les despeses i subministraments bàsics, deu se superior o igual al 35% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.

Les mesures adoptades poden suposar un alleujament temporal per als col·lectius mes afectats per la reducció dels ingressos com a resultat dels ERTES i els acomiadaments per la crisi del Covid-19. A més, actuen sobre un sector com és el de l’habitatge que porta anys sent objecte de processos d’especulació tant pel que fa als preus de compra com de lloguer i, en el qual actualment, el cost de l’habitatge representa un pes desproporcionat per a les rendes familiars. Si bé, els decrets llei té com a finalitat actuar, exclusivament, per a pal·liar els problemes econòmics de moltes famílies en l’actual crisi, és al mateix temps un precedent que pot ser útil enfront de futures mesures dirigides a garantir el dret a l’habitatge digne i assequible. D’altra banda, una de les qüestions que suscita majors dubtes és la durada de les mesures, en tenir totes elles una vigència limitada (2 mesos o 6 mesos passat l’estat d’alarma). La probabilitat que aquests terminis en el futur hagin d’ampliar-se és alta, mes encara tenint en compte que les mesures de desconfinament tindran, com ja ha indicat el govern, un caràcter progressiu i, per tant, és difícil preveure en quin moment es donaran les condicions efectives per a superar la situació de vulnerabilitat.

Un altre dels punts ressenyables d’aquestes disposicions són els criteris que defineixen la situació de vulnerabilitat; criteris que justament deixen de costat a aquells col·lectius que fan treballs sense la cobertura d’un contracte laboral formal i que justament són els col·lectius mes precaritzats i als qui els efectes de la crisi estan colpejant amb major força. Aquest és el cas dels falsos autònoms, els treballadors precaris emmarcats en la creixent economia de plataformes, el treball sexual, o el sector de la cura i la neteja, entre altres; també les persones migrants que es troben en situació irregular. Totes elles queden fora dels criteris establerts per a definir o concretar la vulnerabilitat. A més, formes d’habitatge compartit a través del pagament d’habitacions individualitzades o el subarrendament informal d’habitacions queden també exclosos de la possibilitat de pròrroga.

L’actual incerteza sobre com evolucionarà la crisi del Covid-19 i l’impacte que aquesta tindrà en els pròxims mesos o anys sobre l’economia i l’ocupació es trasllada indubtablement a l’habitatge. Les mesures adoptades fins al moment són de caràcter temporal i tenen una relació directa amb la situació de confinament, però en un futur el control sobre el preu de l’habitatge ha de situar-se en l’agenda política, les mesures adoptades actualment resultaran insuficients si l’actual crisi sanitària té efectes negatius a mitjà i llac termini sobre l’economia i la pèrdua de l’ocupació, la qual cosa implicarà que les famílies i les persones es trobin davant la impossibilitat de poder fer front als pagaments de l’habitatge. Les dades abans de la crisi del Covid-19 ja indicaven un alt nombre de desnonaments, que no varien massa dels produïts durant els pitjors anys de la crisi de l’habitatge (Durant l´any 2012 es van produir 70.257 desnonaments i en 2018 es van produir 69.693) i, en conseqüència, un augment de nous desnonaments Covid-19 poden suposar una deterioració substancial d’una situació que actualmente  és greu.

Bibliografia recomanada

• Vaquer Caballería, M., La eficacia y la efectividad del Derecho a la vivienda en España, Madrid, Iustel, 2011.
• Els desnonaments del 2008-2017. Una vulneració greu dels drets humans que no s’atura. Observatori DESC, Barcelona, 2018. Disponible aquí.