La protección del derecho a la vivienda y el Covid-19
Prof. Agregada de Derecho Constitucional de la Universidad de Barcelona
La crisis generada por el Covid-19 ha dado lugar a la promulgación de dos decretos leyes, Decreto ley 8/2020 y Decreto ley 11/2020, que adoptan medidas en materia de protección del derecho a la vivienda. Ambas normas tienen como punto de partida la experiencia vivida durante los años de la crisis financiera del 2008 y en esta dirección se acuerdan medidas para dar salida -a través de causes jurídicos- al previsible incremento de los impagos en las cuotas hipotecarias y los alquileres por causa de la actual crisis sanitaria.
En el Decreto-ley 8/2020 se configura la moratoria en el pago de hipotecas para la adquisición de vivienda habitual para aquellos colectivos que se encuentren en situación de vulnerabilidad, criterio que como se analizará posteriormente no está exento de límites. La moratoria extiende su vigencia desde la entrada en vigor del Decreto ley hasta pasados dos meses después de la finalización del estado de alarma.
Por su parte, el Decreto-ley 11/2020 centrado en el alquiler actúa sobre tres grandes ejes: la suspensión temporal de los desahucios, la prórroga de los contratos de alquiler y la apertura de vías de negociación para la moratoria o condonación total o parcial del pago del alquiler.
La primera medida adoptada es la suspensión de los desahucios y los plazos administrativos asociados a estos procedimientos mientras dure la declaración del estado de alarma. Además, se establece que una vez se levante el estado de alarma se podrá solicitar la suspensión de actos de lanzamiento, en procedimientos de desahucios derivados de alquileres, hasta el 2 de octubre de 2020. La segunda medida es la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual por un plazo de 6 meses para los contratos que finalicen entre la entrada en vigor del Decreto ley 11/2020, es decir, el 2 de abril, hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma. La tercera medida se centra en la condonación o moratoria de las rentas de alquiler. El Decreto ley acoge o reproduce la política de protección del derecho a la vivienda desarrollada por varias Comunidades autónomas en los últimos años (Cataluña), en la cual se diferencia entre medidas dirigidas a grandes tenedores de vivienda y medidas dirigidas a pequeños propietarios.
Para los contratos de alquiler con grandes tenedores (titulares de mas de 10 inmuebles) o empresas públicas, en caso de no llegar a un acuerdo voluntario sobre la emplazamiento del pago de la renta, el arrendador deberá optar entre: 1) una reducción de 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y los siguientes 4 meses si la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19 continúa o 2) una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y los siguientes 4 meses si la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19 continúa.
Para los contratos de alquiler con pequeños propietarios los acuerdos sobre el aplazamiento son voluntarios y, de no lograrse dicho acuerdo, el arrendatario, siempre y cuando se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación a través la banca privada (con garantía del ICO). En este último caso, la naturaleza voluntaria del acuerdo deja a los arrendatarios en una posición muy débil y la solución del crédito (sin intereses) con la banca privada les obligará a elevar un nivel de endeudamiento que para muchos casos no es una solución viable, algunas familias podrán hacer frente a través de ahorros, pero otras se verán abocadas a una situación de impago. Esta situación tiene particular importancia cuando se observa, como se afirma en la propia exposición de motivos, que el 80% del mercado de alquiler está en manos de pequeños propietarios.
Las normas acuden al concepto de la vulnerabilidad para determinar los colectivos o personas que son objeto de protección de las medidas expuestas, siendo ésta definida en base a dos criterios: el primero, la pérdida de los ingresos provenientes de la actividad laboral como resultado de un despido, un ERTE o la perdida sustancial de los ingresos y, el segundo, un techo de los ingresos familiares mensuales que se sitúa en tres veces el IPREM (1.600 euros aprox). Además, el Decreto-ley sobre los alquileres introduce un criterio adicional basado en la proporción del coste de la vivienda sobre el total de los ingresos. En este sentido, la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, debe se superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Las medidas adoptadas pueden suponer un alivio temporal para los colectivos mas afectados por la reducción de los ingresos como resultado de los ERTES y los despidos por la crisis del Covid-19. Además, actúan sobre un sector como es el de la vivienda que lleva años siendo objeto de procesos de especulación tanto en lo que se refiere a los precios de compra como de alquiler y, en el que actualmente, el coste de la vivienda representa un peso desproporcionado para las rentas familiares. Si bien, los decretos leyes tiene como finalidad actuar, exclusivamente, para paliar los problemas económicos de muchas familias en la actual crisis, es al mismo tiempo un precedente que puede ser útil frente a futuras medidas dirigidas a garantizar el derecho a la vivienda digna y asequible. Por otra parte, una de las cuestiones que suscita mayores dudas es la duración de las medidas, al tener todas ellas una vigencia limitada (2 meses o 6 meses pasado el estado de alarma). La probabilidad que estos plazos en el futuro deban ampliarse es alta, mas aún teniendo en cuenta que las medidas de desconfinamiento tendrán, como ya ha indicado el gobierno, un carácter progresivo y, por lo tanto, es difícil prever en qué momento se darán las condiciones efectivas para superar la situación de vulnerabilidad.
Otro de los puntos reseñables de estas disposiciones son los criterios que definen la situación de vulnerabilidad; criterios que justamente dejan de lado a aquellos colectivos que realizan trabajos sin la cobertura de un contrato laboral formal y que justamente son los colectivos mas precarizados y a quienes los efectos de la crisis están golpeando con mayor fuerza. Este es el caso de los falsos autónomos, los trabajadores precarios enmarcados en la creciente economía de plataformas, el trabajo sexual, o el sector del cuidado y la limpieza, entre otros; también las personas migrantes que se encuentran en situación irregular. Todas ellas quedan fuera de los criterios establecidos para definir o concretar la vulnerabilidad. Además, formas de vivienda compartida a través del pago de habitaciones individualizadas o el subarriendo informal de habitaciones quedan también excluidos de la posibilidad de prórroga.
La actual incerteza sobre como evolucionará la crisis del Covid-19 y el impacto que ésta tendrá en los próximos meses o años sobre la economía y el empleo se traslada indudablemente a la vivienda. Las medidas adoptadas hasta el momento son de carácter temporal y tienen una relación directa con la situación de confinamiento, pero en un futuro el control sobre el precio de la vivienda debe situarse en la agenda política, las medidas adoptadas actualmente resultarán insuficientes si la actual crisis sanitaria tiene efectos negativos a mediano y lago plazo sobre la economía y la pérdida del empleo, lo que acarreará que las familias y las personas se encuentren ante la imposibilidad de poder hacer frente a los pagos de la vivienda. Los datos antes de la crisis del Covid-19 ya indicaban un alto número de desahucios, que no varían demasiado de los producidos durante los peores años de la crisis de la vivienda (en 2012 se produjeron 70.257 desahucios y en 2018 se produjeron 69.693) y, en consecuencia, un aumento de nuevos desahucios Covid-19 pueden suponer un deterioro sustancial de una situación que actualmente es grave.
Bibliografía recomendada
- Vaquer Caballería, M., La eficacia y la efectividad del Derecho a la vivienda en España, Madrid, Iustel, 2011.
- Els desnonaments del 2008-2017. Una vulneració greu dels drets humans que no s’atura. Observatori DESC, Barcelona, 2018. Disponible aquí.
Buenas tardes Natalia,
Mi duda es en relación al texto del Real decreto ley 11/2020 de estado de alarma. En la parte que me afecta que es en las ayudas al alquiler a personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19. Lo copio y pego del BOE, es el artículo 4. Apartado 2 a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
Estoy en situación de Erte a día de hoy y creo que seguiré un tiempo pues no hay trabajo y me dedico a la hostelería. Estoy en situación de vulnerabilidad y vengo haciendo uso de la ayuda de reducción del 50% de la renta de alquiler al ser la propiedad un gran tenedor.
El caso es que tengo una diferencia de opiniones con el administrador de fincas que gestiona el piso de alquiler donde vivo puesto que yo interpreto que tengo derecho a seguir con la ayuda de la reducción del 50% hasta cuatro meses después del fin del estado de alarma, siempre que siga en situación de vulnerabilidad.
Y él dice que no, que como pone al final del artículo: «con un máximo en todo caso de 4 meses». El «en todo caso» hace que el administrador interprete – copio y pego – «que el periodo maximo de aplicacion del RD, está limitado (en todo caso) a un maximo de 4 meses.»
Resumiendo: él interpreta que el periodo de quita es del 14 de marzo a 14 de julio yo interpreto que es desde el 14 de marzo hasta 4 meses tras finalizar el estado de alarma, siempre que la vulnerabilidad siga existiendo.
La opinión de usted, según entiendo en su artículo, es la que yo comparto pero, y si el administrador sigue aferrándose a su interpretación, ¿hemos de acabar en el juzgado?.
Muchas gracias de antemano.